Щодо продажу земельних ділянок паїв
Щодо продажу земельних ділянок паїв
Як зберегти землю після запуску ринку
Ніхто не може змусити власника продати землю. Право приватної власності на землю непорушне. Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд.
Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою або перевіривши право власності на землю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Чи можна продати орендовану землю
Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права. Земельну ділянку можна продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів, оскільки земля належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче. Зверніть увагу, що в такому випадку Орендар земельної ділянки має переважне право на її викуп.
Яка процедура продажу землі
Якщо власник бажає продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою. Тобто власник може самостійно шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.
Для укладення угоди потрібно звернутися до нотаріуса, який: здійснить всі необхідні для укладення договору перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.
Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то процедура продажу землі дещо інша. Власнику перш за все слід звернутися до нотаріуса для того щоб зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нотаріус зобов’язаний протягом 3-х робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкти переважного права мають два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною. Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем. Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Хто має право купувати землю
На даний момент право купувати земельні ділянки мають виключно фізичні особи, які є громадянами України. При цьому, законодавець встановив обмеження - не більше 100 га на одну особу. Юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не можуть її купувати до 2024 р. з обмеженням до 10 тис га в одні руки. Разом з тим, коли земельна ділянка перебуває в оренді, Орендар-юрособа може відступити своє переважне право викупу фізичній особі, про що повинен письмово повідомити власника земельної ділянки. Така особа може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.
Також звертаємо Вашу увагу: Іноземці купувати українські землі не можуть. Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Як буде визначатися ціна
Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує. Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки. Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.
Як перевірити справжність договорів
За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує. Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки.
16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Така перевірка передбачатиме:
– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
– застосовування санкцій до набувача;
– віднесення набувача до переліку осіб, пов'язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.
Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.
Які документи потрібні для укладення угоди
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони. Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.
